Building maintenance costs: plan to avoid pitfalls!

At a time when discussions on the concept of taxing the rental value of real estate intended for the owner's own use are resuming at political level and could lead to a change in the future deductibility of building maintenance costs, it is important to know the current rules and practices in order to optimise, today, its taxation but above all to identify the traps to avoid. (Article in French)

Ainsi il convient de bien cerner la distinction entre les frais d’entretien d’immeuble - déductibles du revenu imposable - et les travaux à plus-value - uniquement déductibles d’un éventuel gain sur la future cession du bien immobilier. C’est en effet le premier élément clé permettant une gestion fiscale optimale des dépenses consenties.

Frais déductibles à l’impôt sur le revenu dans la déclaration fiscale annuelle 

Tout d’abord, de manière générale, les frais d’entretien d’un immeuble sont considérés comme déductibles du revenu imposable d’un contribuable dans sa déclaration fiscale annuelle. Dans les faits, ces frais doivent être engagés aux fins de maintenir la valeur existante du bien immobilier concerné. Il s’agit, par exemple, du remplacement d’une cuisine, de la réfection des murs d’une chambre ou encore de la réparation d’une conduite d’eau usée.

A noter que les travaux consentis aux fins de réaliser des économies d’énergie sont également considérés comme déductibles, quand bien même ceux-ci sont, dans de nombreux cas, plutôt considérés comme des travaux à plus-value. C’est notamment le cas des travaux liés à la pose de panneaux solaires, l’installation d’une isolation périphérique ou encore le remplacement d’un chauffage à mazout par un système moins énergivore. Il s’agit bien là d’une incitation pour les propriétaires à effectuer ce type de travaux, puisqu’une partie des coûts est finalement financée indirectement par la réduction d’impôts.

Travaux déductibles d’un futur gain immobilier 

Ce type de travaux, générant habituellement une plus-value sur l’immeuble, est communément appelé « impenses ». Sont inclus dans cette catégorie, l’ensemble des travaux visant à l’ajout d’un élément qui n’était pas préexistant. Tel est notamment le cas de l’installation d’une véranda ou de l’isolation de combles qui n’étaient pas habitables.

Ces impenses ne peuvent pas être déduites dans la déclaration fiscale annuelle mais pourront être déduites du gain qui sera réalisé sur la vente future de l’immeuble, venant réduire d’autant la base imposable soumise à l’impôt spécial sur les gains immobiliers.

Il est donc impératif, pour le contribuable désirant bénéficier de cette future (et parfois lointaine) déduction fiscale de conserver précieusement les factures relatives à ce type de travaux.

Les pièges à éviter 

Les possibilités de déductions significatives en matière d’impôt sur le revenu sont assez restreintes pour les personnes physiques. Les frais de rénovation sont un bon moyen de réduire et/ou de maîtriser sa charge fiscale à condition de bien anticiper leur qualification réelle par l’autorité fiscale. 

  • Une rénovation trop lourde du bien immobilier 

Dans certains cas, l’administration peut en effet qualifier des travaux de rénovation comme étant excessifs : ils ne sont alors plus constitutifs d’une rénovation déductible mais assimilés à une nouvelle construction. Ainsi, les frais engagés sont considérés comme des coûts de construction (impenses) déductibles uniquement au moment où le bien sera vendu.

A ce sujet, le montant total des travaux engagés comparativement au prix d’acquisition du bien immobilier semble être un élément très important de l’analyse. Un éventuel changement d’affectation de certaines parties du bien immobilier tout comme l’aspect temporel des travaux sont, parmi d’autres, des éléments à prendre en compte. En d’autres termes, lorsque l’ampleur de travaux, certes de rénovation, devient trop importante par rapport à la valeur originelle du bien, le fisc pourra contester la déductibilité de l’intégralité des frais engagés.

Ainsi, lorsque des travaux de rénovation importants sont prévus, et pour autant que cela soit faisable, il vaut mieux procéder par étapes et si possible laisser certaines périodes sans travaux entre les différentes phases.

  • Frais d’entretien d’immeuble excédant le revenu imposable 

Il est important de garder à l’esprit, lorsque l’on planifie des travaux de rénovation, que la déduction fiscale relative aux frais d’entretien consentis n’est admise que l’année durant laquelle la dépense est réalisée. A ce titre, la date de la facture fait en principe foi.

La déduction viendra donc compenser les revenus acquis durant cette même année. Si la déduction dépasse les revenus, le revenu négatif ne peut pas être reporté sur la période suivante. L’avantage fiscal des travaux de rénovation excédentaires est alors définitivement perdu.

Même sans considérer cette problématique d’excédent de frais d’entretien, et compte-tenu de la progressivité du taux de l’impôt sur le revenu, il est généralement fiscalement plus optimal d’étaler les travaux dans le temps sur différentes périodes fiscales. Pour autant qu’une telle planification soit possible, elle permettra idéalement de compenser les revenus acquis mais sans générer de revenu négatif et voire même d’optimiser davantage la fiscalité du contribuable.

Planifier pour éviter les mauvaises surprises 

En résumé, lorsque l’on parle de déduction fiscale en lien avec des travaux réalisés sur un immeuble, il est important de bien distinguer les frais d’entretien des impenses, qui doivent être reportés séparément. D’autre part, quand bien même cette distinction est maîtrisée, il demeure certains pièges à éviter notamment au regard de l’ampleur des travaux engagés et de l’échéance des coûts de ces travaux.

En effet, l’avantage fiscal octroyé par les frais de rénovation est souvent une source de financement importante de ces travaux. Lorsque l’avantage fiscal tombe, la charge financière supplémentaire peut être importante !

« Planification » est donc le maître mot à garder à l’esprit lorsque l’on envisage de rénover ou améliorer un bien immobilier afin de s’assurer qu’il n’y aura pas de mauvaise surprise (fiscale) à l’issue du chemin qui, dans certains cas, représente LE projet d’une vie.

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